住宅ローンの基礎知識
繰上げ返済とは、当初に定められた返済以外に自身の意思で住宅ローンの元金を返済することです。
繰上げ返済をすると、その元金分にかかるはずであった利息分が不要となり、総返済額を軽減することが出来ます。
繰上げ返済には、残りのローンを全て支払う「繰り上げ完済」と一部の元金を支払う「一部繰上げ返済」があります。繰上げ返済という場合、通常は後者をさします。
繰上げ返済は早目がトク？
繰上げ返済を行う場合、借入後に出来るだけ早く行うほうが利息の軽減効果は大きくなります。
これは、ローン開始当初のほうが返済額に占める利息の割合が大きいからです。また、金利差で比較した場合も、金利が高いものほど、元金に対する利息の割合が大きいので利息の軽減効果は大きくなります。
「早ければ早いほど」「金利が高いものほど」利息の軽減効果は大きくなるということがいえます。しかし、またこの考え方とは別の考え方もあります。
前述したことに間違いがあるわけではありませんが、繰上げ資金を「運用」するという考え方もあるからです。ローン金利よりも有利な条件で運用が出来るのであれば、繰上げ資金を運用によって増やしてから繰上げ返済を行ったほうがトクであるという考え方です。
期待できる運用金利（利回り）とローン金利を比較して、ローン金利の方が高ければ、繰上げ返済に回したほうが有利な運用につながるでしょう。逆に、将来の運用金利がローン金利よりも高くなる可能性があるのなら、運用して資金を増やしてから繰上げ返済を行うほうが有利になります。
金利の見通しなどから、繰り上げ返済に良い時期なのか検討する事が大切でしょう。
